"Кредитная кооперация: сегодня, завтра, всегда!"

 

Единственное бесплатное и независимое СМИ для кредитных кооперативов России. Скачать Все выпуски издания

Связаться с нами

Федерация СРО кредитных кооперативов
Чебоксары, Чувашская Республика

Телефон: +7 927 848 20 77

Факс: +7 8352 56 06 29

Skype: novista_450

Почта: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Последние новости

Все новости

Заметили ошибку? Нажмите Ctrl+Enter!

Вы здесь:

Суббота, 01 января 2011 00:00

Условие о погашении займа за счет средств материнского капитала

Автор М. Овчиян
Оцените материал
(2 голосов)

Выдавая займы на приобретение и строительство жилья, многие кредитные кооперативы оговаривают в договоре займа условие, что он будет погашен за счет средств материнского (семейного) капитала. Основываясь на этом, заем выдается на срок до 2 месяцев, в сумме, равной размеру материнского (семейного) капитала, установленного в соответствии с п.2, ст.6 Закона № 256-ФЗ, т.е. привязывается к размеру и срокам предоставления государственной финансовой поддержки.

Попробуем взглянуть на эти условия с позиций целевого назначения займа:

Условие о погашении займа в короткий срок (2-3 месяца), совмещенный со сроками предоставления государственной финансовой поддержки

Оговаривая, что заем погашается за счет средств материнского (семейного) капитала, кредитный кооператив сам вводит условие, противоречащее целевому назначению займа. Ведь если заем выдается на улучшение жилищных условий, суть – на приобретение и строительство жилых помещений, сложно предположить, что он может быть погашен в двухмесячный срок. В данном случае, при назначении срока пользования займом следует исходить из разумного срока, в течение которого заемщик, не ущемляя текущие семейные расходы, в состоянии погасить обязательства по займу из своих регулярных доходов.

Очевидно, что займы, выдаваемые целевым назначением на приобретение и строительство жилых помещений, могут быть погашены в течение существенно более длительных сроков. В сравнении с другими объектами, на приобретение которых выдаются регулярные займы кредитного кооператива, жилье отличается как существенно более высокой стоимостью, так и большими сроками полезного использования. Поэтому  займы, выдаваемые целевым назначением на приобретение и строительство жилья, должны обслуживаться и погашаться в течение более длительного периода. Срок погашения такого займа зависит от стоимости приобретаемого или строящегося жилого помещения и от платежных возможностей заемщика, но, как правило, он исчисляется от пяти лет и более.   

Возможность погашения займа за счет средств материнского (семейного) капитала должна рассматриваться не как условие выдачи займа, а как один из возможных ресурсов его погашения. Ведь заемщик может получить средства государственной поддержки, но ему, может быть, и отказано в этом. В случае если он получит право распоряжения средствами материнского (семейного) капитала и направит их на погашение задолженности по полученному в кооперативе займу, заем будет досрочно погашен. Поэтому в договоре следует оговорить условие досрочного погашения, не устанавливая никаких санкций на этот счет. В случае если по каким-либо причинам заемщику будет отказано в предоставлении государственной поддержки, он продолжит обслуживать заем в оговоренный договором срок. В этом случае, исполнение обязательств по займу будет обеспечиваться залогом (возможно ипотечным залогом приобретенного или  строящегося жилого помещения) и (или) поручительствами третьих лиц (в первую очередь – членов семьи).

Вывод:

1. Выдача займа на приобретение или строительство жилья на короткий срок, очевидно, не соответствует целевому назначению займа, разумным срокам погашения и обслуживания займов такого рода и может вызвать обоснованные подозрения, что кооператив участвует в мнимой сделке. Действительно, ведь за два-три месяца можно только подать документы в пенсионный фонд и получить право распоряжения средствами материнского (семейного) капитала. Но реально погасить заем, выданный на приобретение или строительство жилья за этот срок невозможно. Для предупреждения угрозы таких подозрений следует:

1.1. Исключить из договора займа и всей сопроводительной документации к нему (заявление на выдачу займа, заключение менеджера по займам, заключение комитета по займам, график платежей) ссылку, что этот договор будет погашаться из средств материнского (семейного) капитала. Условия такого договора должны соответствовать условиям обычного договора займа на приобретение или строительство жилья, а возможность последующего получения права на распоряжения средствами материнского (семейного) капитала – как один, но не исключительный, ресурс погашения займа.

1.2. Договор займа на приобретение или строительство жилья должен заключаться на срок, соответствующий разумному сроку погашения займов инвестиционного характера и платежным возможностям заемщика – как правило, от пяти лет и более. В договоре следует предусмотреть условие досрочного погашения займа, не связанного с применением каких-либо санкций.

Сумма займа (включая обязательства по уплате процентов) соответствует размеру материнского (семейного) капитала, право на распоряжение которым, намеревается получить заемщик

Здесь также следует иметь в виду, что заем предоставляется на приобретение или строительство жилья, но не на реализацию права заемщика на распоряжение средствами материнского капитала. Сложно предположить, что стоимость жилья, намеченного к приобретению или строительству за счет полученного в кооперативе займа, всякий раз укладывается в установленный законом размер материнского (семейного) капитала. Очевидно, что такая стоимость варьируется в зависимости от многих параметров и качества жилья и не может быть одинакова даже в рамках одного кооператива.

Поэтому простое сопоставление различных займов, выданных на приобретение или строительство разных по своим характеристикам жилых помещений, но на одинаковую сумму – близкую или точно совпадающую с размером материнского (семейного) капитала, также может вызвать сомнение в правомочности таких сделок.

Понятно, что такие договора займа могут быть вполне легитимны в случае, если заемщик частично участвует в приобретении и строительстве жилья собственными средствами, а заем, впоследствии погашаемый за счет средств материнского (семейного) капитала, привлекает для оплаты недостающей части.

Поэтому, чтобы снять такого рода сомнения, договор займа следует увязывать с договором купли-продажи жилого помещения, обращая внимание, чтобы цена этого договора отличалась от размеров материнского (семейного) капитала. Некоторые кооперативы довольствуются договорами купли-продажи жилого помещения, составленными риэлторами. Целесообразно либо проводить экспертизу таких договоров, либо составлять их самостоятельно. При этом обязательно следует:

  • обследовать приобретаемое жилое помещение;
  • оценить его потребительские свойства в сопоставлении с запрашиваемой ценой;
  • проанализировать правоустанавливающие документы и выявить фактических собственников этого помещения. 

Соблюдение этой процедуры поможет во многом обезопасить кооператив от риска вовлечения в мошеннические сделки, совершаемые с целью «обналичивания» материнского (семейного) капитала.

Выводы: Следует избегать предоставления займов на приобретение или строительство жилья, совпадающих или близких по сумме размеру материнского (семейного) капитала. При поступлении таких заявок кооперативу следует:

2.2.1.  Оценить долю собственных средств, которые заемщик вкладывает в приобретение или строительство жилого помещения.

2.2.2. Истребовать и проанализировать условия договора купли продажи жилого помещения, для приобретения которого привлекается заем. Обследовать жилое помещение, изучить правоустанавливающие документы на него.

2.2.3. В случае, если цена договора купли-продажи совпадает с размером испрашиваемого займа, равна или близка сумме материнского (семейного) капитала следует иметь в виду, что подобная сделка может вызвать подозрения.

Назначение повышенной ставки по займам, привлекаемым на приобретение или строительство жилья

Рассчитывая на то, что заем, выданный на приобретение или строительство жилья, будет вскоре погашен за счет средств материнского (семейного) капитала, кооперативы назначают по таким займам повышенную процентную ставку, свойственную  краткосрочным кредитным продуктам. При этом нередко процентная ставка оговаривается в договоре не годовом, а в месячном и даже в дневном исчислении.

Природа несоответствия здесь та же, что и описанная в п. 2.1 – заем выдается на приобретение и строительство жилья, а не в расчете на скорое погашение за счет средств материнского (семейного) капитала. Займы на такие цели могут погашаться в течение более длительного периода. Следовательно, назначение повышенной процентной ставки по таким займам создает дополнительную и не всегда посильную нагрузку для заемщика.

С другой стороны, не совсем оправдан расчет кооперативов на то, что проценты в полной мере будут погашены за счет средств материнского (семейного) капитала. Законодательство действительно разрешает направлять эти средства, в том числе и на оплату процентов по займам, но и здесь следует ограничиваться разумными условиями. В случае, если существенная часть средств материнского (семейного) капитала будет направлена на оплату процентов за пользование полученном в кооперативе займом, потеряется смысл и социальная функция установленной законом формы государственной поддержки семей, имеющих детей. Ведь средства материнского (семейного) капитала предназначены для улучшения жилищных условий, а не для обслуживания заемных средств.

В связи с изложенным рекомендуется ограничивать процентную ставку по займам, выдаваемым на приобретение или строительство жилья, на уровне 30-40% годовых. В случае, если заем будет погашен в течение 2-3 месяцев, доля средств материнского капитала, направляемых на погашение процентов, составит 5 – 10%. Законом не устанавливаются критерии существенности, но такая доля процентной нагрузки представляется допустимой и соответствует стоимости ресурсов, из которых формируются фонды финансовой взаимопомощи большинства кредитных кооперативов.

Следует оговорить и форму, в которой процентная ставка устанавливается договором займа. Метод назначения процентных ставок в дневной или в месячном исчислении подчеркивает краткосрочный характер обязательств и может вызвать излишнюю настороженность. Поэтому процентную ставку по таким займам рекомендуется устанавливать в годовом исчислении.

Выводы:

2.3.1. Процентную ставку по договорам займа на приобретение или  строительство жилья следует ограничить пределами 30-40% годовых.

2.3.2. Не рекомендуется указывать в договоре займа процентную ставку в дневном или в месячном исчислении.

Дополнительная информация

Прочитано 5066 раз Последнее изменение Четверг, 19 апреля 2012 08:40
Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
Федерация СРО кредитных кооперативов

Помните!

cred-zakon

Федеральный закон N 190-ФЗ

Федеральный закон о кредитной кооперации.

Подробнее...

russia

Федеральный закон № 115-ФЗ

Закон о противодействии легализации доходов...

Подробнее...

Возможности

Что вы получаете?

Вступив в наши члены, кооперативы получают ряд возможностей:

language classes

  • Единая стратегия развития
  • Обмен опытом с целью повышения качества управления

Подробнее...

Обучение

Прогресс гарантирован

Возможность существенно повысить производительность труда в КПК.

language classes

  • Проведение семинаров
  • Курсы повышения квалификации для кредитных инспекторов

Подробнее

Общайтесь!

  • Нет сообщений для показа